NEWARK. Propriedades residenciais e comerciais vão sofrer novas avaliações fiscais após 14 anos

Todas as propriedades residenciais e comerciais em Newark vão passar por uma nova avaliação fiscal este ano – a última nova avaliação foi há 14 anos – e o presidente da Câmara Ras Baraka, acompanhado por funcionários da Appraisals Services Inc., realizaram uma reunião virtual sobre a nova avaliação fiscal na quinta-feira, dia 1 de Janeiro.

A nova avaliação é realizada graças à intenção de distribuir a carga fiscal de forma mais equitativa dentro do distrito, avaliando o valor real das propriedades e calculando-o com base nesse valor. Este é realizado pela avaliação em massa de todos os imóveis do distrito por um profissional externo.

As inspecções de propriedades em toda a cidade começarão este ano e continuarão até ao próximo ano. No final de 2026, a Appraisals Systems enviará cartas com o valor proposto aos proprietários dos imóveis, de acordo com o gestor de operações Gregg Bucino.

As prorrogações

“Adiamos isto por tempo suficiente”, disse o mayor de Newark, Ras Baraka. “Na verdade, a cidade foi recentemente penalizada porque havia propriedades que estavam a ser avaliadas a uma taxa mais elevada [do que a taxa a que estavam a ser tributadas].”

A última nova avaliação completa foi realizada em 2013, quando os valores dos imóveis foram definidos a 1 de Outubro de 2012.

O presidente e proprietário da Appraisal Systems, Rick Del Guercio, explicou que a sua empresa irá submeter as avaliações para o ano fiscal de 2027 e definir os valores a partir de 1 de Outubro de 2026.

“Sabemos que é altura [de fazer uma nova avaliação] porque, ao analisar todos os dados de vendas que ocorreram no último ano ou dois e compará-los com as avaliações que foram definidas há cerca de 14 anos, estamos muito abaixo dos 50%” , disse Del Guercio. Estes 50% significam que as avaliações de imóveis representam aproximadamente menos de metade do que valem os imóveis da cidade.

“Quando isto acontece, são levantados sinais de alerta, e isso precipita o conselho do condado a fazer o que fez, que é ordenar à cidade que reavalie todas as propriedades para que sejam mais representativas do seu valor justo de mercado”, acrescentou o mesmo.

Newark foi originalmente instruída para fazer uma renovação em Março de 2019 e colocá-la em prática em 2023. Em Outubro de 2021, a cidade solicitou uma prorrogação até 2025 e, depois, em Outubro de 2023, solicitou uma segunda até 2027.

Baraka fez referência a terrenos industriais em Newark – particularmente em redor da zona portuária – que têm um valor superior ao de há alguns anos.

“O que isto faz é proporcionar um equilíbrio para que as pessoas paguem o que devem pagar em termos de avaliações (…). Isto não significa necessariamente que os seus impostos individuais vão aumentar.”, disse Baraka.

Os impostos serão mais elevados?

Tanto Del Guercio como Baraka dissiparam a ideia errada de que as re-avaliações significam impostos mais elevados.

As novas avaliações não aumentam o valor total da receita a ser cobrada através de impostos. 

Um município apenas arrecada a quantidade de impostos que as quatro unidades do governo local – escola local, escola regional, governo do condado e governo municipal – determinam ser necessária para operar.

“Os impostos aumentam quando os orçamentos aumentam, e os orçamentos aumentam todos os anos, independentemente de se estar a fazer uma nova avaliação ou não”, disse Del Guercio. “Uma nova avaliação simplesmente redistribui a carga fiscal. É um jogo de soma zero, o que significa que, por cada dólar que aumenta para um contribuinte, noutro lugar há 1 dólar que diminui.”

A necessidade de nova avaliação é ditada por mudanças nas características do bairro, flutuações na economia, como a inflação, modas como a conveniência da arquitectura e o tamanho da casa, e legislação estadual.

O porquê

Os critérios utilizados para determinar a necessidade de nova avaliação – para além da última nova avaliação em toda a cidade ocorrida em 2013 – foi o facto de “metade das pessoas está a pagar muito e metade está a pagar muito pouco”, explicou Del Guercio. 

Os contribuintes verão este sinal de alerta quando se aperceberem que os seus vizinhos, em casas semelhantes, a pagar mais 10% a 20% em impostos do que eles, ou vice-versa. “Isto é um problema porque não é justo (…) Todos devem pagar a sua parte justa pelo que têm”, acrescentou.

Del Guercio não apontou o dedo às autoridades de Newark pelas avaliações desequilibradas da cidade. Em vez disso, citou “oscilações bruscas no mercado”, como a pandemia global de COVID-19 e as condições económicas.

“Tivemos oscilações da inflação diferentes das que temos visto nas últimas duas décadas. (…) Naturalmente, quando se utilizam avaliações de há 14 anos, vai-se começar a corroer algo que era uniforme”, disse Del Guercio. 

Como vão acontecer estas novas avaliações?

Frank Dallessio, responsável pelas avaliações que serão realizadas em Newark, garantiu que os inspectores estarão devidamente identificados com crachás – com nome, altura, peso e o tipo de veículo que conduzem – emitidos pelo Departamento de Polícia de Newark.

Michael Kopplin, inspector da Appraisals Ser-vices, acrescentou que a organização enviará uma carta de apresentação com um folheto sobre a empresa a todos os proprietários de terrenos residenciais e comerciais.

Da primeira visita resultará a medição do exterior do imóvel, começando pela estrutura, cobertura exterior e telhado. O inspector procurará quaisquer influências externas, como áreas propensas a inundações e propriedades adjacentes imediatas, para ver se “existe alguma propriedade comercial ou industrial, como um posto de abastecimento de combustível, uma escola ou um quartel de bombeiros que possa afectar a localização dessa propriedade” , disse Kopplin.

“Também observarão ruas de tráfego intenso, proximidade de ruído e congestionamento, para determinar se há alguma potencial alteração no valor da propriedade desse bairro”, disse Kopplin.

As inspecções internas também serão realizadas e incluirão sótãos e caves, tipo de aquecimento, ar condicionado, número e tipo de lareiras, canalizações e qualidade e condições das cozinhas e casas de banho.

E nas propriedades comerciais?

No caso das propriedades comerciais e industriais, serão avaliadas através de três abordagens: custos, comparação de vendas e capitalização de rendimentos.

“A abordagem de custos avalia o custo de substituição do edifício que lá está, deprecia-o e acrescenta um valor de terreno apropriado com base em vendas comparáveis ao que o terreno está a vender naquela área específica”, disse Darren Raymond, responsável por este segmento na empresa.

A abordagem de comparação de vendas analisa o terreno e o edifício para chegar a uma avaliação do imóvel comercial específico. A abordagem de capitalização de rendimentos é considerada a “abordagem mais comum e mais utilizada para a avaliação de imóveis comerciais”, disse Raymond.

“Quando falamos de rendimento, não é o rendimento derivado de um negócio em si, é o rendimento de arrendamento que é analisado”, explicou.

Os recursos fiscais formais podem ser apresentados ao Conselho de Tributação do Condado de Essex. Bucino lembrou a comunidade que o processo de recurso não se trata de apelar aos impostos, mas sim de apelar ao valor avaliado.

A reunião municipal

Cerca de 120 residentes compareceram à reunião pública realizada no dia 16 de Janeiro. As suas perguntas eram em grande parte cépticas, questionando como é que as propriedades com redução de impostos pagariam a sua parte justa e como é que uma  nova avaliação seria do interesse dos mesmos.

Para empreendimentos com abatimentos fiscais e propriedades em construção foi explicado que podem ser tributadas assim que estiver pronta para o uso pretendido.

Foi questionado também como os impostos dos residentes seriam afectados se fizessem melhorias na sua propriedade, mesmo que o seu bairro estivesse cheio de casas abandonadas. “Se houver propriedades em mau estado ou abandonadas, talvez as avaliações de terrenos em todo o bairro sejam inferiores às de uma comunidade vizinha… isso é captado no valor do bairro”, respondeu Raymond.

Embora as melhorias de uma propriedade específica sejam avaliadas pelo que foi feito, “o valor global da propriedade será contabilizado na avaliação das tendências do bairro”, acrescentou.

Michael Kopplin disse ainda que a nova avaliação será do interesse dos residentes porque garante “uma avaliação justa e equitativa para todos”.

“Quando a informação se afasta muito do valor justo de mercado, as pessoas podem estar a pagar o valor incorrecto de impostos. Quanto mais tempo este processo demorar, mais nos afastaremos deste valor justo de mercado (…)”, disse.

Terão lugar na Câmara Municipal de Newark reuniões presenciais sobre em cada um dos bairros – começando pelo Bairro Sul – como forma de garantir que todos os residentes locais compreendem o processo.